Bir dönem herkesin dilinde ‘’emlak balonu’’ diye gezen o kelime kalıbı için ha söndü ha sönecek derken aksine daha da şişti ve neticesinde hepimize başka bir yüzünü göstermeye başladı: Konut krizi, yüksek kiralar ve ev sahibi baskısı. İşte bu nedenle herkesin aklından geçen ‘’Kira bedelinin belirlenmesinde ev sahibinin insafına kalmamak için ne yapmalıyız?’’ sorusunun cevabı bugün yazımda paylaştığım kanun ve yönetmeliklerden geçiyor.
Son yıllarda ülkemizde çoğu sektörde olduğu gibi inşaat sektöründe yaşanan hammadde, döviz kuru gibi sorunlar bize konut krizi olarak döndü. Durum öyle bir hal aldı ki umulmadık semtlerdeki umulmadık evlerin bile fahiş fiyatlardan satışa çıkması, bir dönemin moda sloganı olan ‘’kira öder gibi ev sahibi olma’’halini rafa kaldırttı. Ev sahibi olma hayaliyle kredi için banka kapısını aşındıran alıcı adayları fiyatlarla baş edemediği gibi banka kredilerinin yüksek faizleri nedeniyle de ev almaktan giderek uzaklaştı. Bahsettiğim kriz, tek bir sektörü yahut tek bir alanı değil birbiriyle bağlantılı her alanı bir çıkmaza sokunca, elbette kira bedelleri de bu çıkmazdan nasibini aldı. Bu aralar ev sahipleri ev satış fiyatlarındaki artışı gerekçe göstererek, kira bedellerine kira sözleşmesinde yer alan orandan çok daha fazla ve hatta fahiş denebilecek oranda zam yapmaya başladı. Kiracı duruma itiraz ettiğinde ise ev sahiplerinin, evi satacağı ya da kendisinin oturacağından bahisle kiracıdan evi boşaltmasını istemesi de haliyle kiracıları haklarını araştırmaya yöneltti. Tüm bunların yanın konut krizinin bir başka yönü de başta İstanbul olmak üzere çoğu metropol şehirde yabancı uyruklu kişilerin dövizle kiralık ev talebinde yaşanan büyük artış. Hal böyle olunca ev sahipleri karşısında zaten zayıf konumdaki kiracılar bir de yabancı uyruklu kiracıların dövizle kiralama yapmaları karşısında iyice korunmasız hale geldi.
Her ne kadar mevzuatımızda sözleşme serbestisi esas sayılsa da yasa koyucu, kiracının ev sahibi karşısındaki zayıf ve elverişsiz konumunu dikkate alarak, çoğu konuda kiracıyı gözeten birtakım yasal düzenlemeler getirmiştir. Bunlardan en önemlisi kira artış oranının belirlenmesi konusu ve kiracının evden çıkarılması konusunda aranan koşullardır.Vatandaşların çoğunluğunu ilgilendiren kısım konut kiraları olduğu için bu aşamada mevzuatın konut kiralarını düzenleyen kısmına değinmeyi faydalı buluyorum.
Kira sözleşmeleri yasa koyucu tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde ele alınmıştır.Ev sahiplerinin her kira dönemi kafalarına göre bir artış yapmasının önüne geçmek adına Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, konut kirasında yapılacak dönemsel zam oranında tavan olarak TÜFE veya ÜFE oranı belirlenmiştir. Öncelik TÜFE oranının uygulanması olmakla birlikte o sene için eğer ÜFE oranı, TÜFE’den fazla ise ÜFE dikkate alınacaktır. Ev sahibinden yönelen aksi yönde bir talep, emredici hükmü aşmak anlamına geleceğinden bu talebini iletmesi bir sonuç doğurmayacağı gibi daha kira ilişkisinin başında yasayı aşan bir oranın sözleşmeye yazılması da sözleşmenin o maddesini geçersiz hale getirecektir.
Ülkede mevcut enflasyon ortamı ve tüm ürün-hizmet bedellerindeki değişimler göz önüne alındığında bu hususta hakkaniyeti sağlamak adına mevzuatta, taraflara kira bedelinin tespitini talep etme hakkı da tanınmıştır. Öyle ki TBK m. 344/3 hükmüne göre taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan uzun olmasa bile beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve ayrıca bundan sonraki her beş yılın sonunda taraflar yargıya başvurarak hakimden kiranın tespit edilmesini talep edilebilecektir. Bu aşamada hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak o dönemin kira bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilecektir.
Kiracıların karşılaştığı bir başka sorun da matbu kira sözleşmelerinin hemen hemen hepsinde görülen hukuka aykırı maddelerin varlığı ve yarattığı tedirginliktir. Örneğin bir kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde geri kalan tüm aylık kira alacaklarının ödenmesi gerektiği yönündeki sözleşme maddesi başlı başına hukuka aykırıdır. TBK’nın 346. maddesine “kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmü getirilmekle bu sorunun da önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Peki ya kiracı konutu kullanırken konutun satılması halinde ne olacak? İşte burada da birtakım yasal süreler devreye giriyor. Konutu satın alan yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek konutu tahliye etmesini talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6. ayın sonuna kadar kiracı konutu kullanmaya devam etme hakkına sahiptir.Ancak kiracı, gönderilen ihtara rağmen bu altıncı ayın sonunda çıkmazsa, yeni mal sahibi kiracı aleyhine konuttan tahliye davası açabilecektir.Peki yeni mal sahibi konutu satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye talepli ihtar göndermezse ne olacak? Yeni mal sahibi bu durumda eski mal sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesindeki kira döneminin sonunda dava açarak kiralananın tahliyesini talep edilebilecektir.
Bahsettiğimiz konularda yaşanan sorunlar çok daha geniş ve çok daha fazla olsa da şu an en sık rastlanan uyuşmazlıkların bunlar olduğunu söyleyebilirim. Hepsi bir yana bugün değil bir asgari ücretli, orta üst gelir grubuna mensup vatandaşlar dahi kiracısı olduğu evin satılmaması ya da ev sahibinin ‘’evde ben oturacağım, çık evden’’ dememesi için dua eder hale geldi. Bu yazıda her ne kadar zayıf görünen taraf olan kiracının haklarından bahsetsem de ev sahiplerinin de kiracılardan ne denli çektiğini bildiğim için bir sonraki yazımı, ev sahiplerinin hakları üzerine kaleme alacağımı bilmenizi isterim.
Sevgili okuyucular her şeyin burada yazdığım kadar noksansız ve kolaylıkla gerçekleşmediğini biliyorum.Çok çalışıyor, çok düşünüyor, çok yoruluyor, çoğu haksızlık karşısında çokça yıpranıyoruz; bunu görüyor, biliyor ve bizzat ben de deneyimliyorum. Ancak hakkını ararken yanlışa sapmadan doğruya ve (geç bile olsa) adalete ulaşmanın yolu, insanın en büyük kalkanı olan bilgiden geçer. Bu yazılar vesilesiyle iki kelam bilgiyle ışık olmaya çalıştığımız siz değerli okuyucularımızın, hiçbir zaman hak aramak zorunda kalmamasını ancak hak aramak zorunda bırakıldığı zamanlarda da sonuca kolaylıkla ulaşabilmesini temenni ediyor, sağlıklı, iyi insanlarla karşılaştığınız huzurlu günler diliyorum.
